Baukosten

Selbstverständlich geht es beim Planen um ein schönes Haus, das mit seinen Grundrissen und Fassaden zur Baufamilie passt. Aber das genügt nicht. Zum Schutz der Baufamilien sollten Baukosten nicht geschätzt, sondern richtig ausgerechnet werden.

1 m2 Wohnfläche kostet 3.000 €. Ist das bereits eine Kostenschätzung?

Was ist in den 3.000 € enthalten? Und was nicht? Was, wenn aus den 3.000 € allmählich 3.800 €/m2 werden? Oder wenn die verbauten Bauteile teilweise schlecht sind? Oder einiges fehlt, was Bauherren gerne hätten?

Sonderwunsch, ein Unwort im Bauen. Was ist ein Sonderwunsch? Ist ein Wäscheabwurf ein Sonderwunsch? Eine Lüftungsanlage? KNX-Elektro-Installation? Der Begriff ist in keiner Weise definiert. Darunter wird dann alles verbucht, was vergessen wurde. Seriös geht anders.

Eine umfassende Kostenaufstellung sollte auch optionale Preise enthalten. Was würde es kosten, das Erdgeschoss oder den Keller 25 cm höher zu bauen?

Es ist immer wichtig zu wissen, was nicht in der Kostenaufstellung enthalten ist!

Wird das Haus bezogen, gibt es viele Handwerker-Schlussrechnungen. Das sind die tatsächlichen Baukosten. Also muss eine richtige Baukostenermittlung genauso aufgebaut sein wie diese Rechnungen, bereits beim Vorentwurf. Aus einer großen Datenbank werden die Positionen aktiviert, die bei diesem Haus zum Einsatz kommen. Dazu noch einige Alternativpositionen, dann können Baukosten nicht mehr aus dem Ruder laufen, sofern auch die Mengenermittlung sauber durchgeführt wurde.

Diese lange Liste macht viel Arbeit, aber sie der einzige – und wirklich der einzige – Weg, Baukosten von Beginn an transparent zu gestalten und mögliche Mehrkosten auf ein Minimum zu reduzieren. Liegt eine solche Liste vor, lässt sich daraus ein Quadratmeterpreis ermitteln. Aber umgekehrt funktioniert es nicht, also sich vorher einen Quadratmeterpreis auszudenken, um den dann irgendwie auf die Gewerke zu verteilen. Zwei gleich große Häuser können sich bei den Baukosten um 50 % unterscheiden!

Lassen Sie sich nicht mit einem Quadratmeterpreis abspeisen, es sei denn, Ihnen ist egal, ob das Haus am Ende 30 % mehr kostet. Dann wird Ihnen gesagt, das wären alles Sonderwünsche gewesen.

Kostenkalkulation ohne Pläne?

Wie wäre es, Baukosten sauber zu erfassen, wenn noch gar keine Grundrisse gezeichnet wurden? Man braucht dazu nur eine Raumliste. Wird ein 40 m2 großes Wohnzimmer gewünscht, ist der Grundriss egal, denn das Zimmer wird 40 m2 Bodenbelag haben, entsprechend viele Wände, eine Decke, Türe, Fenster. Es wird Heizenergie benötigen, Lichtschalter, Steckdosen. All das lässt sich vorab konfigurieren. Jeder Raum wird einem Geschoss zugeordnet und es ergibt sich ein Baukörper mit seinen Abmessungen.

Auf diese Weise lässt sich schnell feststellen, ob die Bauherrenwünsche zum Budget passen und man spart sich den Umweg über einen gezeichneten Entwurf, der vielleicht zu groß und damit zu teuer ist.

Baukosten sind nicht zu verwechseln mit den Gesamtkosten! Sie sind der größte Posten, aber die Kosten für Erschließung, Außenanlagen, Möbel sowie Planungshonorar oder Festpreis-Gewinn sind nicht zu unterschätzen. Das Grundstück ist auch Teil der Gesamtkosten.

Grob geschätzt kommen zu den Baukosten noch 30 % Aufschlag für den Rest. Im Beispiel werden aus 1.156.000 € Bruttobaukosten am Ende 1.560.000 € Gesamtkosten (Grundstück nicht gerechnet).

Gesamtkosten

In diesem Beispiel kosten die Maurerarbeiten netto 268.000 €, das sind 322.000 € brutto. Sie ergeben sich durch eine detaillierte Aufstellung:

Baukosten Maurer

Über alle Gewerke hinweg ergibt sich so eine Kostenaufstellung mit etwa 30 Seiten mit rund 2.000 Positionen, jede mit Menge und aktuellem Einheitspreis.
Diese lange Liste ist der rote Kostenfaden für das Bauvorhaben. Jede Beauftragung wird mit dem Budget verglichen. Wählen Bauherren bewusst etwas Teureres, müssen sie das vorher wissen.
Wichtig ist, dass die Kostenliste auch Wahl-Positionen enthält, damit Bauherren erfahren, was NICHT in den Baukosten enthalten ist.

Akzeptieren Sie keine Kostenschätzung über Quadratmeterpreise! Das kann am Ende zu enormen Mehrkosten führen, da ja beide Seiten (Bauherr und Planer) nicht wissen, was in diesen (z. B.) 3.000 €/m2 enthalten ist und was nicht. Es ist beinahe fahrlässig, so mit Baukosten umzugehen. Was kostet 1 kg Auto?

Auch die detaillierteste Kostenaufstellung wird zu einigen Nachträgen führen, vielleicht 3 %. Ich arbeite stetig daran, diese Quote der Null anzunähern. Aber mit 3 % lässt sich leben. Bei Sanierungen kann die Abweichung allerdings höher sein.

Vertrauen ist gut, Rechnen ist besser!

Kostenkalkulation ohne Pläne?